华泰 | 房地产：存量时代或因新政加速来临

2026-09-22 · 永华证券配资

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8 月房地产数据显示，地产开发链继续收缩，新房量价延续筑底。“ 8 28 ”新政或将进一步推动开发与销量的收缩，但有望推动行业供需结构进一步改善、核心城市房价率先修复。销售制度改革重构房企商业模式，我们认为行业将从高杠杆、高周转资金驱动，转向重品质、重运营的管理驱动。

开发链承压，投资及新开工累计降幅走阔

1-8 月房地产投资端继续磨底，开发投资与新开工累计降幅继续扩大。开发投资累计同比 -19.9% ，降幅较 1-7 月扩大 0.7pct ，其中 8 月单月同比约 -25.5% ，跌幅较 7 月收窄 1.9pct ；住宅投资累计同比 -19.7% ，降幅较 1-7 月扩大 0.6pct 。新开工面积累计同比 -24.8% ，降幅较 1-7 月扩大 0.8pct 。投资、新开工等开发链仍承压、新增供给收缩延续。鉴于房地产销售制度改革自 8 月底开始全面铺开，我们认为以下两方面因素会 推动 房地产投资同比进一步下降： 1 ）回款趋缓的预期下，房企拿地审慎程度预计将进一步提升； 2 ）现房销售制下房企可采用土地款分期支付对冲现金流压力，土地购置费也将分期计入投资。我们认为开发链的收缩趋势大概率将持续。

二手房或将成全国主流市场，淡季中价格微幅调整

1-8 月商品房销售面积 / 金额同比 -12.1%/-13.0% ，面积与金额降幅均较 1-7 月微扩 0.3pct 。 8 月单月销售面积 / 金额同比分别为 -14.8%/-12.1% 。值得注意的是，本次数据首次披露全国二手房成交面积情况。前 8 月二手房成交面积达 5 .5 亿方， 同比 + 10.6% ，成交占比 5 2.4% ， 即在全国范围内，今年以来二手房 是 主流市场。 价格端， 8 月 70 城新房价格指数环比维持 -0.2% ，其中一、二、三线环比分别为 +0.1%/-0.1%/-0.2% （ 7 月持平 /-0.1%/-0.3% ），二手房价格指数环比维持 -0.3% ，一、二、三线环比分别为 +0.1%/-0.3%/-0.3% （ 7 月 +0.2%/-0.3%/-0.4% ）。北上深二手房价格分别环比 -0.1%/+0.3%/+0.1% （ 7 月持平 /+0.3%/+0.2% ）。淡季中价格整体趋稳，新房在品质驱动下，表现略优于二手房。新政后行业供需结构有望进一步改善，为房价修复打开空间。

风险提示：行业政策波动风险，行业基本面下行风险，部分房企经营风险。

行业政策风险： 宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。

行业下行风险： 房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险： 若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。